top of page

INTERVENȚII ASUPRA UNUI APARTAMENT ÎNCHIRIAT PENTRU O LOCUIRE DE CALITATE - EPISODUL 1

Actualizată în: 10 oct. 2023

În cadrul sesiunii noastre de consultanță de 2 ore, ne întâlnim adesea cu situația unui apartament închiriat în care locatarii ar dori să obțină sentimentul de cămin, primitor și cald. În același timp însă, își doresc să investească și ingenios astfel încât să iși asigure o locuire de calitate dar și un grad de sustenabilitate a investiției în sensul amortizării ei pe perioada închirierii și posibilității de relocare a unor obiecte achiziționate, în alte spații viitoare, închiriate sau permanente. În aceeași măsură, recomandările noastre trebuie să ia in calcul și impactul asupra intereselor proprietarului. Intervențiile permanente, dacă e cazul, în nici un caz nu trebuie sa afecteze negativ spațiul ci să-i creasca valoarea de re-închirere.


Discuția este validă atât în cazul apartamentelor noi dar mai ales în cazul apartamentelor vechi, care necesită mai mult efort de întreținere și ingeniozitate fie din parte proprietarilor, fie din parte chiriașilor, sau amândurora, pentru a le menține și a le face adecvate locuirii contemporane.


Credem că sunt mai multe perspective ce merită discutate în acest context, în mod special când este vorba despre un un imobil vechi.


Într-o piață a închirierilor (și nu numai) extrem de nesistematizată și nereglementată, tot lanțul actorilor implicați în proces - proprietari, agenții imobiliare, chiriași - impun, propagă și acceptă niște condiții de multe ori ridicole, fapt ce duce în cele mai multe cazuri la degradarea continuă a spațiilor închiriate.


Proprietarii nu renovează și nu investesc pentru că "e pentru închiriat". Măsura locuirii de calitate pentru noi înșine diferă dramatic de măsura locuirii de calitate pentru chiriași, care de multe ori par că sunt percepuți ca un public cu drepturi mai puține de a locui frumos decât cei care dețin în proprietate imobile.


Agențiile imobiliare preiau și promovează spații fără ca măcar să le vizioneze vreodată în avans, nemaivorbind despre alte operațiuni ce ar părea rezonabile pentru un intermediar care primește comision - o verificare elementară a contextului, a stării apartamentului, o divulgare a unor vicii, neascunse dar poate greu de observat în case la prima vizionare sub mobile vechi și insalubre, educarea proprietarilor cu privire la o prezentare adecvată a ceva ce vor să vândă/închirieze.


Chiriașii acceptând condițiile, fac ce pot mai bine cu cheltuiala minimă, preferând să locuiască ei înșiși într-o atmosferă de provizorat, ca să nu rămână investiția la proprietar.


În tot calculul ăsta, ni se pare că toată lumea iese în pierdere.


Aceiași proprietari de mai sus, presupun că doar pentru că dețin un spațiu nu mai e nevoie să miște un deget. Neglijează perspectiva conform căreia un apartament îngrijit și decent e mult mai atractiv pentru inchirere pe termen lung, 3-5-7 ani, cu avantajele implicite are unei relatii pe termen lung cu chiriașii: less hassle, lipsa perioadelor frecvente fără chirie, mentenanță redusă etc și neglijează și că investind o doză suplimentară de considerație (făcând curat, igienizând dupa fiecare închiriere, reparând și întreținând, dotând spațiile cu decentul strict necesar) ar atrage chiriași de calitate, pe termen mediu sau lung.


Chiriașii în contra-partidă, aleg să nu-si însușească spațiul în care vor locui o bună bucată din viața lor, chiar și în cazul unor durate destul de lungi de închiriere, preferă disconfortul în defavoarea unei locuiri plăcute, posibile cu efortul unei investiții, de multe ori rezonabile. 5 ani intr-un apartament sau casă nu mai poate fi considerată situație temporară. În cel mai bun caz, 5 ani sunt 5% dintr-o viață. Este firesc să existe niște cheltuieli ale unei bune locuiri, că vorbim de proprietate sau chirie deopotrivă, că vorbim de proprietar cooperant sau nu. Ideal, cu o comunicare bună cu proprietarul și cu eventuale deduceri din chirie pentru investiții care cresc valoarea spațiului dar chiar și când cooperarea nu există - cum probabil este cazul mai frecvent - nu pare un motiv suficient de bun să alegi să locuiești în disconfort.


Agenții imobiliari și platformele imobiliare, cu excepțiile care confirma regula bineînțeles, nu solicită informații esențiale despre ceea ce promovează, nu prezintă corect starea spațiilor, nu fac și nu solicită fotografii decente și luminoase din care să se înțeleagă ceva ca să nu pierzi vremea vizionând zeci de spații neadecvate. Spații care din cauza pozelor proaste, a textelor flamboaiante si a termenilor, lux, confort, renovat, folositi gresit si cu premeditata vointa de a induce in eroare, pot sa fie ori o comoară bine ascunsă ori o capcană insalubră. You never know!


În apărarea tuturor, ce face posibil tot acest climat nefericit și la propriu și la figurat, printre altele, este lipsa unui cadru reglementat în care semnarea unui contract să devină și în fapt obligatorie, nu doar în teorie și în care drepturile și obligațiile tuturor celor 3 părți implicate sunt clarificate dar în care să existe și sancțiuni rapid aplicabile pentru cei care abuzează.


Deasemenea, lipsa unei predictibilități fiscale și politice ne determină pe toți să luam decizii doar pe termen scurt și foarte scurt, cu rezolvarea nevoilor imediate și nepăsare pentru cum anumite gesturi ale noastre ar putea contribui si la colectiv, comunitate, mentalități etc.



Ce am recomanda noi în cadrul unei sesiuni de consultanță, într-un apartament interbelic


Cum suntem implicate în pregătirea pentru mutare a unui apartament închiriat, ne folosim de prilej să ilustrăm câteva sfaturi pe care le-am da oricui într-o situație similară și felul în care vor fi implementate.


Ne aflăm într-un apartament dintr-o clădire interbelică, ce a fost renovat înainte de a fi fost achiziționat de actualii proprietari și apoi utilizat exclusiv pentru închirere pe termen lung. Din păcate în renovarea anterioară au dispărut multe elemente originare - mozaicul și tâmplăria interioară și exterioară fiind cele mai regretate - dar apartamentul beneficiază de un flux și configurație foarte bune. Proprietarul apartamentului înțelege și susține nevoia de a actualiza nivelul de confort al spațiului, astfel încât planul de renovare s-a agreat firesc.



În general, în apartamente de acest tip, ce sunt destinate exclusiv închirierii, este rezonabil ca proprietarii să ia în calcul o reîmprospătare a lor între diferiții chiriași. De aceea în cadrul sesiunii de consultanță ne structurăm recomandările în două categorii:


  • cele esențiale, care țin de funcționalitatea și confortul elementar și pe care teoretic le vor suporta proprietarii

  • cele opționale, care țin de estetică și nevoi specifice ale chiriașilor. Acestea pot fi și ele la rândul lor de doua tipuri: permanente/fixe, caz în care e nevoie de acordul proprietarului sau, temporare/mobile pe care le gândim în așa fel încât să fie reciclabile și în alte viitoare locuiri. Cele permanente, care vor râmâne în spațiul proprietarului și dupa finalizarea perioadei de închiriere, vor fi întotdeauna unele care păstrează sau cresc valoarea de re-închirere și nu vor afecta negativ interesele acestuia.

În cazul nostru concret, după stabilirea intervențiilor necesare și dorite s-a discutat și analizat împreună cu proprietarul care sunt intervențiile minim necesare și care sunt opționale. Cele necesare au fost suportate de proprietar iar cele care țin de estetică mai mult decât de funcționalitate vor fi suportate de chiriaș.


În lista celor pe care proprietarul le-ar fi întreprins indiferent de cine s-ar fi mutat, sunt

  • restaurarea parchetului,

  • înlocuirea electrocasnicelor vechi și parțial nefuncționale,

  • înlocuirea aparatajului electric, zugrăvirea pereților și

  • câteva reparații extraordinare ale unor pereți cu infiltrații de la un sistem pluvial exterior defect.


Chiriașii au ales să :

  • înlocuiască mobila de bucătărie,

  • să suplimenteze schema de zugrăvire de la alb la vopsea colorată,

  • să acopere pardoseala din gresie - din fericire stabilă - cu microbeton,

  • să intervină ușor la schema de iluminare prin mutarea și adăugarea unor poziții suplimentare,

  • să vopsească ușile și ferestrele, să înlocuiască pervazele ferestrelor cu unele de marmură și

  • să reconfigureze câteva spații de depozitare cu uși noi și rafturi suplimentare.

  • O parte din mobilierul de epocă existent în apartament va fi recondiționat și integrat în schema de mobilare a chiriașilor.










Care sunt argumentele pentru intervențiile opționale dorite și suportate de chiriaș


Mobila de bucătărie


Mobila de bucătărie "data" încă de pe pe vremea proprietarilor anteriori, probabil anii 1990-2000. Era perimată estetic și anumite soluții în jurul ei, de exemplu hota, incadrată într-o construcție de rigips ce părea un efort inutil de ingeniozitate ce nu a îmbătrânit frumos, o făceau o prezență cu mult prea multe compromisuri. Electrocasnicele trebuiau și ele schimbate, la inițiativa proprietarului. Bucătăria este un spațiu în care o familie cu copii petrece destul de mult timp și pentru actualii chiriași era important să fie o încăpere plăcută. Împreuna toate aceste argumente i-au determinat să își asume această investiție.


Cost estimat (fără electrocasnice dar cu blat și contra-blat de marmură) 3500-4000 euro. Pentru o perioadă de închiriere de 3 ani (dar în funcție de planurile proprietarului cu perspectivă chiar mai lungă), reiese un cost de aproximativ 100 eur/lună investiți în confortul vizual și funcțional zilnic.


Stay tuned pentru fotografii cu noua bucătărie, în următorul episod.



Microbeton


Microbetonul este o soluție relativ ușor de aplicat peste orice pardoseala stabilă (șapă, piatră, mozaic, gresie). Se aplică în 3-4 zile, este disponibilă în multiple nuanțe, nu implică un șantier invaziv, ceea ce o face o variantă dezirabilă de upgrade estetic. Nu orice pardoseală, în orice apartament necesită tipul acesta de upgrade dar atunci când gresia este și ea demodată și nu contribuie coerent la amenajarea finală, este o alegere rezonabilă. Aplicată corect, pe o suprafață stabilă, într-un spațiu domestic cu trafic uzual, rezistă și îmbătrânește frumos.


În evaluarea cost/beneficiu a intervențiilor în astfel de cazuri credem că trebuie considerate și alte argumente decât cheltuiala propriu-zisă. Gradul de invazivitatea și durata intervenției sunt deopotrivă niște "costuri" care cântăresc și ele în alegerea soluției. Schimbarea gresiei cu altă gresie ar fi fost poate comparabilă ca și cost al materialului dar ar fi presupus demolare, praf, altă manoperă, debarasare deșeuri de construcții, timp mai mult de implementare, toate inexistente în cazul microbetonului.


Cost estimat 45 mp - 2500 EUR, distribuiți la 3 ani, înseamnă aproximativ 70 EUR/lună.







Modificarea ușoară a schemei electrice


Când există un plan articulat de mobilare, definirea unor poziții strategice pentru sursele de lumină aduce un aport mult superior efortului investit, în schema finală a atmosferei. Corodonarea luminilor și a surselor electrice cu poziția mobilierului și introducerea unor scheme de lumină alternative - de lucru, de ambianță, de uz general - sunt esențiale în percepția unui spațiu ca unul articulat. În plus, lipsa prelungitoarelor și a cablurilor incurcate prin casă contribuie la o mai bună functionalitate și folosire a spațiului.


Mutarea, adăugarea sau modificarea unor poziții ale corpurilor de iluminat sau surse electrice, prin pereți (nu prin profile aplicate pe pereți) implică câteva zile de praf, zgomot și șantier și niște reparații ulterioare ale pereților, de aceea e bine să se facă în fazele incipiente ale renovării, dar rezolvă pe termen lung versatilitatea și funcționalitatea iluminării și alimentării cu electricitate. Din prisma proprietarului, credem că niciodată nu sunt prea multe prize sau prea multe lumini într-o casă și atâta timp cât sunt prevăzute în pozițiii firești, pot fi integrate oricând în viitoare amenajări, ale unor viitori chiriași.


Costul este mai degrabă un cost de manoperă a electricianului și diferă de la caz la caz dar modificarea schemei electrice credem că este mai degrabă o chestiune de deranj decât de costuri pecuniare.




Vopsea colorată vs. vopsea albă


Utilizarea unei combinații de culori pe pereți este ceva ce am recomanda pentru introducerea unui punct de interes suplimentar în schema decorativă, dacă bugetul permite. În acest caz s-a folosit vopsea Dulux. Fără să fie un cost neglijabil, este totuși considerabil mai economic raportat la alte soluții, de exemplu tapet sau alte placări. Cu acest unic efort se poate obține un canvas ce, chiar cu o mobilare mai simplă, poate scoate amenajarea din anonimat și banal.





Costul suplimentar suportat de chiriași este de 1000 euro, distribuit pe perioada inițială de închiriere de 3 ani, 27 euro/lună.



Vopsirea ușilor și ferestrelor


E poate una din deciziile generate cel mai mult de preferințele estetice ale chiriașilor și nu de o nevoie practică. Cum ferestrele și ușile existente sunt funcționale dar nu sunt cele originare și nu sunt unele deosebite, proprietarii au fost de acord cu vopsirea pe interior a ferestrelor si vopsirea integrală a ușilor. Vopseaua folosită este EXPERT LAK PROTEKTOR de la Dulux, potrivită pentru astfel de aplicații.





Cost - 400 euro vopseaua + 300 euro manopera vopsire cu pistol - total 700 euro

7 ferestre mari + 9 usi, distribuiți pe perioada de inchiriere inițială de 3 ani - 20 euro/lună





Pervaz de marmură


Un detaliu atât de "neînsemnat" ca pervazele ferestrelor ni se pare mereu ca are un impact neașteptat asupra interioarelor, mai ales când nu se folosesc perdele ci doar draperii. Astfel, niște pervaze estetice, din lemn sau piatră, pot deveni niște suprafețe de expunere pentru obiecte decorative sau împreună cu ferestrele vopsite și neutralizate, formează o compoziție care e cel puțin inofensivă dacă nu chiar ceva care ajută în economia estetica a casei.


Ele aduc înapoi și ceva din eleganța interioarelor originare, aceste spații care doar prin finisaje și lay-out furnizau jumătate din bunul gust al unui interior.


Cost pervaz aprox 100 euro, 7 pervaze - 700 euro, distribuiți pe perioada de inchiriere inițială de 3 ani - 20 euro/lună



Reconfigurarea corpurilor de depozitare built-in


Dacă ar fi să ne fie permisă o singură alegere care să transforme considerabil un spațiu, aceea este ordinea. Ordonarea obiectelor în spațiu, logica fluxului și spații de depozitare pentru tot ceea ce nu vrei să fie la vedere sunt gesturile elementare care pot aduce un prim layer de armonie într-un cămin.


Spațiile de depozitare în cazul nostru sunt generoase dar configurarea lor actuală necesită anumite ajustări. Pentru o mai bună funcționalitate se vor adăuga rafturi la unele dintre ele și bare de umerașe suplimentare la altele. Din considerente estetice se vor înlocui ușile glisante cu uși cu balamale care vor fi vopsite la culoarea pereților.


Cost estimat - 600 euro, distribuiți pe perioada de inchiriere inițială de 3 ani - 16 euro/lună




Recondiționarea mobilierului de epocă


Obiectele vintage infuzează unicitate, caracter și calitate pe care cu greu le poți obține cu obiecte produse în masă. Cel mai adesea obiectele vintage sunt realizate cu o maiestrie și nivel de calitate care nu se mai găsesc în produsele noi la un nivel de preț comparabil.


Prin simpla utilizare a acestor obiecte obținem un rezultat mai premium decât costul lui.


Obiectele vintage contribuie la misiunea noastră de a fi sustenabile. Sunt obiecte vechi, pentru a căror achiziție și utilizare nu se consumă aceleași resurse din nou. Un obiect care a fost folosit deja 100 de ani, va rezista adesea atăt moral cât și fizic încă 100 de ani, pentru că este un obiect din materiale de calitate, rezistent, realizat cu un grad înalt de mestesug. Nu e nevoie să mai detaliem de ce intrinsec are o valoare net mai mare decăt cele mai multe obiecte noi (chiar cu pretenții premium). Perioadele în care multe dintre antichități și obiecte vintage au fost produse, erau perioade în care nu se producea masiv în serie, se producea mult manual sau semi-manual, nu erau perioade marcate încă de consumerism și fast-products astfel încât se producea cu scopul să reziste cât mai mult.

 

Longevitatea obiectelor vintage care au trecut testul timpului transforma adesea designul interior într-unul atemporal care nu plasează spațiul într-o anumita perioadă ci îl face timeless.




Obiectele, două vitrine, două șifoniere și un divan, toate Biedermeier, au o valoare sentimentală dar și estetică. Vor contribui nu doar la scopul decorativ al amenajării dar și la obținerea unor spații de depozitare necesare cu bonus decorativ inclus.


În camera de oaspeți/birou oricum era nevoie de o canapea extensibilă sau alta soluție care să servească ambelor scopuri ale încăperii, iar divanul recondiționat va rezolva cu stil această nevoie.


Cost recondiționare și transport - 2000 euro, distribuiți pe perioada de închiriere inițială de 3 ani - 55 euro/lună. Obiectele vor rămâne fie la proprietar, caz în care costul recondiționării va fi recuperat de chiriaș, fie vor trece în proprietatea chiriașului dacă proprietarul nu le va dori la finalul contractului. În oricare caz poate fi considerată o investiție și nu o cheltuială.


În concluzie, costul alegerilor ne-recuperabile, pe care chiriașii le vor face pentru a-și procura un nivel de locuire confortabil și plăcut, în următorii 3 ani cel puțin (dar cu perspectivă mai lungă dacă proprietarul va accepta prelungirea) este de 9500 EUR., adică 260 euro/lună ce pot fi considerați un cost suplimentar al chiriei pentru un spațiu superior.


Într-un apartament nou, costul poate fi mai mic sau similar dar distribuit pe obiecte și alegeri mobile care pot fi transferate în spații viitoare. Cu premisa unei perioade de închirere care justifice investiția noi preferăm casele vechi, unde poate chiria este mai mică si/sau poate fi negociată în schimbul acestor îmbunătățiri ale spațiului care transformă spațiul într-un cămin pentru chiriaș și adaugă valoare de re-închirere proprietarului.


Dacă ai ajuns până aici, cu siguranță îți place să citești pe cât de mult ne place nouă să scriem. Îți mulțumim!


Rămâi prin preajmă pentru episodul 2, cel în care vom dezvălui rezultatul final.

Ne bucurăm să-ți răspundem la întrebări pe marginea celor de mai sus, în comentarii sau în mesaje private, iar dacă ai nevoie de sfaturi și suport similare în amenajarea apartamentului tău închiriat sau nu, sesiunea noastră de consultanță de 2 ore este ideală.






536 afișări1 comentariu

1 comentário


Bună ziua! Puteți recomanda o firmă care aplică micro beton, va rog? Mulțumesc și aștept cu interes episodul 2 al renovării🙂

Curtir
bottom of page